我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

(资料图片仅供参考)

以下广州购房答疑内容，来自 微信公众号“羊叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：羊叔，你好，最近增城价格好像有往下浮动，我刚需买房的话，可以考虑这个板块吗？有什么项目可以考虑呢？还有推荐的吗？

羊叔： 你好，增城买房投资就不太建议选择这个区域了，刚需可以在这里买。增城中的新塘板块是距离广州最近的一个板块，目前的人口量也达标。目前几个项目均价在2开头。 其次，朱村板块对于沿21号线工作的刚需购房者也是不错的选择，上车价的确不算高。

提问：羊叔，你好，今年毕业，刚参加工作，打算买房，想问一下，房贷占收入比例多少比较好？

羊叔： 你好，房贷的首要条件是工作稳定，没有这个，一切都免谈。除此以外，房贷比例还和年龄有关。年龄超过35岁的购房者，建议月供不要超过家庭收入的30%，不然就是妥妥的房奴。理想的月供收入比应该是30%。年龄在25-30岁的购房者处于事业的上升期，月供可以相对的高一些。一般来说，银行规定借款人的月还款额不超过其月收入的50%。

提问：羊叔，你好，刚需买房预算在200-300万左右，现在买房怕追高，主要就是想买能保值的房子如果是有升值的空间就更好，想问我可以考虑哪里？

羊叔： 你好，预算在200-300万的刚需，购房者重考虑房产居住保值属性，首先主要从价格、户型两方面进行挑选，一般来说，户型80-100m²的新房最为适宜。如果在市区外围的新区买房，要注意选择地铁盘与周边配套相对优质的区域。

在刚需购房预算之内，可关注增城的新塘板块，新塘板块地段较好，距离市区较近，居住属性较高，而且交通非常便利，除此以外，如果预算相对充足，金洲板块的南沙蕉门与黄埔知识城板块，房价在2万到3万之间，也是比较不错的选择。二手房市场也有一些较为不错的户型值得入手，如越秀的学区房、天河的小户型、荔湾的老小区以及海珠的小户型房源，这些板块内配套更加完善成熟，预算范围之内能买到一些面积较小的房源。

提问： 羊叔，你好，打算今年在广州购买一套房子自住，最近出台了一些政策对楼市进行调控，没有想到增城也在这个范围之内，感觉这里的房价挺稳定的，没怎么暴涨过，请问为什么还要对它进行调控呢？而且我购买房子的话，不知道该怎么具体选择，有什么好的建议吗？

羊叔： 你好，城规划一般，没有利好加持，产业一般，新房供应较多，房价比较稳定，之所以被划在调控范围内，主要有两个原因，一是因为它房价较低，不限购，交通便利，吸引较多购房者和投资客，而且区位比较独特，距涨幅明显的黄埔和东莞较近。二是因为增城以前有过房价暴涨的历史，进行调控可以防止外来购房需求涌入增城以后引发楼市不涨。调控政策出台以后，增城新房成交量有所下跌，但总体数量仍然较大，二手房成交量明显减少，对于现阶段在增城购房的人群有以下一些建议。1.新塘、永宁、中新、珠村和凤岗板块是置业的第一梯队，交通便利，规划较好，产业支撑较强，配套齐全，新房供应多，总价较低，值得购买。2.荔城是第二梯队，但位置偏远，规划一般，生活工作在本地的人可以考虑购买。3.第三梯队是增城东南部，比如石滩等靠近东莞的区域，这里交通不便，配套不齐全，不建议购买。 具体详见知识星球内部资料《价值百万的购房逻辑》。

提问：羊叔，你好，本人名下有套自住房，有广州购房资格，预算300-400万，纯投资，意向区域是番禺万博和黄埔科学城板块，想问一下买哪里比较好呢？

羊叔： 你好，两者的价值兑现需要看具体情况：首先科学城产业和人口主要集中在香雪、萝岗一带的总部经济走廊上，科学城主打科研与孵化；万博重游戏、直播、互联网、新媒体等信息技术类产业，实际上万博发展速度飞快，甚至超过科学城。其次，万博的基建配套渐趋成熟并形成规模效应，通勤便利，商业规模大，及其毗邻的长隆景区和番禺大学城共同引来巨大人流。科学城同样具有交通优势，但生活配套沿萝岗、香雪一带呈点状分布，未能有效串联，但同时后续的开拓空间充足，各项配套会陆续跟上，提高升值空间。最后，万博新盘较少，以改善型房源为主；科学城刚需、改善皆可，均价相对便宜。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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